Özellikle son dönemlerde tahliye taahhütnamesinin geçerlilik koşulları nedir? Sorusu hem kiracılar hem de ev sahipleri tarafından sık sık araştırılan konular içerisinde yer almaktadır. Bu kapsamda tahliye taahhütnamesi kiralama süreci dolduktan sonra kiracının belirlenmiş olan tarihte mülkü boşaltacağına dair yazılı beyanda bulunmasıdır.
Tahliye taahhütnamesi Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş olup ağır şekil şartlarına sahiptir çünkü tahliye taahhütnamesinin çok önemli hukuki sonuçları bulunmaktadır.
Kanunda tahliye taahhüdü Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Şeklinde düzenlenmiştir.
Usulüne uygun ve yasal geçerlilik koşullarına uygun olarak düzenlenen Tahliye taahhüdü ile belirlenen tarihten sonra ev sahibinin veya mülk sahibinin istememesi halinde kiracının adreste kalması mümkün değildir. Çoğunlukla ev sahipleri yani mülk sahipleri için oldukça faydalı bir kanuni yöntem olan tahliye taahhütnamesi daha sonra problem çıkartan ve mülkten çıkmak istemeyen kiracıların mülkten çıkartılması için haklı bir dayanak olmaktadır.
Bu kapsamda tahliye taahhütnamesi Türk borçlar kanununda kötü niyetli olarak tahliye
Kiracı tarafından tahliye taahhütnamesi imzalanması halinde taahhüt tarihinde taşınmazı tahliye etme yükümlülüğü söz konusu olacaktır. Bu nedenle kiracı tarafından tahliye taahhütnamesi düzenlenmeden önce yasal sonuçlarının çok iyi bilinmesi gerekmektedir.
Özellikle tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için bazı şartların sağlanmış olması gerekmektedir. Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik koşulları genel olarak şöyle sıralanabilir;
- Tahliye tarihi belirli olmalıdır.
- Taahhüt yazılı olarak yapılmalıdır.
- Kiralananın teslim edilmesinden sonra imzalanmalıdır. (kira sözleşmesinden en az 1 ay sonra düzenlenmesi gerektiği Yargıtay tarafından kabul edilmiştir.)
- Tahliye taahhütnamesi kiracı tarafından veya yetkilendirdiği kişi tarafından yapılmalıdır.
- Tahliye taahhütnamesi verilirken kişinin iradesi serbest olmalı, sakatlanmış olmamalıdır.
- Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesinin imzalanması sırasında yahut imzalanmadan önce verilmişse geçersiz olur.
Bu şartların sağlanıyor olması halinde tahliye taahhütnamesinin geçerliliği de söz konusu olmaktadır. ancak bu şartların sağlanmaması durumunda kiracılara hak doğmakta olup hukuki yoldan işlem başlatmaları için bazı durumlar söz konusu olmaktadır.
Bu noktada özellikle tahliye taahhütnamesini geçerli olabilmesi için en önemli şart taahhütnamenin ne zaman alınacağı konusudur. Özellikle belirlenen kanunlara göre tahliye taahhütnamesi mutlaka kiralanan taşınmazın kiracıya teslim edilmiş olması durumundan sonra alınması gerekmekte olup genellikle en az bir ay sonra düzenlenmesi gerekmektedir.
Özellikle bu kuralın temelinde kiracının zor duruma düşmesi önlenmek istenmekte olup böylece kiraya verme hususunda kiracının taahhütname imzalaması için zorlama söz konusu olmamaktadır. Bu hususta kanunlara göre kira sözleşmesini süre bitiminde sonlandırma hakkı kiracıya tanınmış olduğundan taahhütname irade dışı imzalanmış olarak kabul edilmektedir.
Bu nedenle mutlaka kiracının mülke giriş yapmış olması gerekmekte olup mülke giriş yapmadan önce veya kira sözleşmesi ile aynı tarihte verilen tahliye taahhütnamesi geçerli kabul edilmemektedir.
Bursa Avukat Gizem Ramazanoğlu
Tahliye Taahhütnamesi İle Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Bu noktada tahliye taahhütnamesi ile kiracı nasıl çıkarılır? Sorusu genellikle taahhütname söz konusu olan durumlarda taraflarca en çok merak edilen konular içerisinde yer almaktadır. Bu kapsamda kişinin kiracısını tahliye edebilmesi için mutlaka tahliye taahhüdü tarihinin dolmuş olması ancak bu duruma rağmen kiracının mülkten çıkmamış olması gerekmektedir.
Kiracının mülkten çıkmaması durumunda kira sahibi kiracıya 1 ay içinde icra başlatabilir ya da dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. bu noktada asıl önemli olan kiraya veren kişinin hangi yöntemi tercih edeceğidir. Yani mülk sahibi kiracısını icra iflas kanunu hükümleriyle tahliye edebilir ya da tahliye davası açarak yapmış olduğu sözleşmeyi sonlandırabilir. Bu noktada bir aylık süre tahliye taahhüdü bittikten sonra başlamakta olup tahliye taahhüdü bitmeden bu sürecin başlatılması mümkün değildir.
Tahliye Taahhütnamesi Nasıl Hazırlanır?
Tahliye taahhütnamesi hazırlarken mutlaka bütün geçerlilik şartlarının sağlanmış olmasına dikkat edilmesi gerekmektedir. Aksi halde gerçekleştirilen taahhütname geçersiz kabul edilmekte olup kira sahibine herhangi bir hak sağlamamaktadır.
Tahliye taahhütnamesi mutlaka yazılı olmalı ve aynı zamanda içerisinde taşınmaz bilgileri ile tahliye tarihi açık şekilde belirtilmelidir. Bunların yanı sıra mutlaka tarafların isim ve soy isimleri ile birlikte TC kimlik numaraları ile açık adresleri net şekilde belirtilmelidir.
Tahliye taahhütnamesi örneği içerisinde de görüldüğü üzere kişilerin ilk önce tarih, kiralanan taşınmaz adres, tahliye tarihi, kiracı ismi soy ismi TC’si ile kiraya veren isim soy isim ve TC’si yer aldıktan sonra aşağıda bizzat kiracı tarafından kiracı olarak bulunduğu bilgisi ile belirtilen tarihte mülkten herhangi bir kayıt veya şart aranmadan aynı zamanda mülke herhangi bir zarar vermeden tahliye edeceğini taahhüt ettiği yönündeki yazı imzalar ile kanıtlamaktadır.
Tahliye taahhütnamesi nasıl doldurulur? Hususunda özellikle taahhütname imzalamadan önce kiracının haklarının tam olarak korunduğundan emin olunması gerekmekte olup bu nedenle kiracı olacak kişilerin taahhütname imzalanması ve doldurulması sırasında bu imzayı avukat aracılığıyla yapması da oldukça önemlidir. Böylece kiracının hakları da engellenmemiş olup 2 tarafın anlaşmalı kira durumunda hakları korunmuş olmaktadır.
Tahliye Taahhütnamesi İle Tahliye Ne Kadar Sürer?
Tahliye taahhütnamesi ile tahliye süreci mevcut bulunması durumunda taşınmaz sahibi tarafından tahliye taahhütnamesi dava konusu edilmeyebilir. Taahhüt tarihinden itibaren bir ay içerisinde tahliye takibi başlatılmamış veya tahliye davası açılmamış ise tahliye taahhüdü geçersiz hale gelecektir.
Ancak geçerli olarak düzenlenen tahliye taahhütnamesi kapsamında kiraya verenin kiracıyı tahliye olmak istememesi durumunda tahliye davası açarak ya da icra yoluyla mülkten çıkarılması mümkündür. Genellikle tahliye davası ortalama olarak ne kadar süreceği belli olmayıp icra takibi durumu söz konusu olduğunda ise kiracının takibe itiraz etmesi, itirazın iptali ile dava açılması gibi nedenler süre üzerinde değişikliğe neden olmaktadır.
Tahliye Taahhütnamesi İptal Edilebilir Mi?
Tahliye taahhütnamesi iptal edilebilir mi? Sorusu genellikle taahhütnameyi imzalayan kiracılar tarafından merak edilmekte olup en çok araştırılan konular içerisinde yer almaktadır. Bu taahhütnamenin taraflarca anlaşılması halinde iptal edilmesi mümkün olup tarafların ortak bir anlaşma sağlaması durumunda tahliye taahhütnamesinin ortadan kaldırılması mümkündür.
Ancak taraflardan birinin taahhütnamenin iptal edilmesine olumlu bakılması halinde bu işlemin gerçekleştirilmesi mümkün değildir. Aynı zamanda irade dışı imzalanmış bir taahhütname olması durumunda da hukuki yollarla taahhütnamenin iptal edilmesi mümkündür. Genellikle korkutma, aldatma veya yanıtına haliyle imzalatılan taahhütnamelerde kiracının bir yıllık süre içerisinde taahhütnameyi iptal için dava açması mümkündür.
Bunun dışında yasal geçerlilik şartlarını taşımayan taahhütname geçerli olmadığı için icra veya dava açılması halinde kiracının tahliyesine karar verilmeyecektir.
Tahliye Taahhütnamesi ve Cezai Şart Geçerli Olur Mu?
Geçerli ve usulüne uygun olarak düzenlenen Tahliye taahhütnamesi imzalama sürecinde tamamen irade serbestliği ilkesine uyulması halinde cezai şart kararlaştırılması mümkündür. Ancak belirlenen tutarın fahiş miktarlarda olmaması gerektiğinden uygun fiyatlarda cezai şart talebinde bulunulması mümkündür.
Aksi durum söz konusu olduğunda belirtilen cezai şartı yazılmamış kabul edilmekte olup kiraya verenin bu cezai şartı talep etmesi söz konusu olmamaktadır. Ancak fahiş miktarda yazılan cezai şartlar taahhüdün geçerliliği hususunda herhangi bir etkide bulunmamakta olup sadece talep edilen cezai şart yazılmamış kabul edilmektedir.
Tahliye taahhütnamesine dayalı davalarda gerek kiralayan gerek kiracının hak kaybına uğramaması adına kira hukuku alanında çalışan avukattan hukuki destek almasını tavsiye etmekteyiz. Zira usule aykırı olarak açılan davalarda davanın reddi ile karşılaşılması halinde yargılama giderleri de doğmaktadır. Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme genel yetki kuralına göre davalının yerleşim yeridir. Örneğin kiraya veren tarafından açılacak tahliye taahhütnamesine istinaden tahliye davasında kiracının yerleşim yeri bursa ise tahliye davası Bursa Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacaktır.
