Kiralanan Taşınmazın İlamsız İcra Yolu İle Tahliyesi, İlamsız icra yolu, konusu para olan alacaklara özgü bir takip yoludur. Ancak istisna olarak kiralanan taşınmazlara da bu ilgili hükümler uygulanabilmektedir. Kiralananın ilamsız icra yolu ile tahliyesi iki durumda gündeme gelir.
- Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye
- Kira süresinin sona ermesi nedeniyle ilamsız takip
Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İlamsız Tahliye
İcra ve İflas Kanunu’nun 269.maddesinde bu husus düzenlenmiştir. Buna göre;
“Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder.
Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62 nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur.Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse,akdi kabul etmiş sayılır.
İtiraz takibi durdurur.İtirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemiyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yoliyle takip yapamaz.”
Kiraya veren bu takip şeklinde kira bedelinin ödenmesiyle birlikte taşınmazın tahliyesini istemektedir. Eğer takip kesinleşirse hem borcun ödenmesine ilişkin hem de tahliyeye ilişkin işlemler yapılacaktır.
Kiracının yükümlülüğü TBK m.314’te düzenlenmiştir. Buna göre;
“Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.”
Bu takip türüne sebep olan husus kiracının borcunu ifa etmemesidir. Böylelikle kiracı temerrüde düşmüş olur. Bu husus TBK m.315’de düzenlenmiştir. Buna göre;
“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
“Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”
Kira Süresinin Sona Ermesi Nedeniyle İlamsız Takip
Kira sözleşmesinin sona ermesi halinde kiraya veren ilamsız takip yoluyla taşınmazın tahliyesini isteyebilir. Bu husus İİK m.272 hükmünde düzenlenmiştir. Buna göre;
“Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir.
Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder.
Tahliye emrinde:
Kiralayanın ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır.”
Kiracı bu ödeme emrine 7 gün içinde itiraz edebilir, eğer etmezse 15 gün içinde tahliye etmekle yükümlüdür.
Aidatın Ödenmemesi Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi
TBK m.315 hükmüne göre;
“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”
Aidat bu madde hükmüne göre bir yan giderdir. Bu nedenle kiracı aidat borcunu ifa etmezse 30 gün ödeme müddetli bir ihtarname gönderilir. Buna rağmen ödeme yapılmazsa kiraya verene tahliye hakkı tanınmıştır.
Sözleşmede Kararlaştırılan Artış Oranında Artış Yapılmaması Nedeni İle Taşınmazın Tahliyesi
Kira sözleşmesinde artış oranı açıkça belirlenmiş ise buna aykırı davranış yani daha eksik bir artırım yapılması ve dolayısıyla kira bedelinin eksik ödenmesi durumu sözleşmeye bağlılık ilkesine aykırılık oluşturacaktır. Kiraya veren bu durumda kira bedelinin belirlenmesi için bir dava açabilir. Kiracı halen kira bedelini ödemiyorsa kiralananın tahliyesi istenebilir. Bu durumda da kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye hükümleri uygulanır çünkü öngörülen kira bedeli ödenmemekte ve kiracı temerrüde düşmektedir.
Yargıtay Kararları
8. Hukuk Dairesi 2017/13162 E. , 2017/10909 K.
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ :İcra Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup hükmün davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.
KARAR
Dava davalı kefillerin itirazlarının kaldırılması ve kiracı Melissa Tarım ve Tarım Ürünleri Hayvancılık…Ticaret Limited Şirketinin tahliyesi istemlerine ilişkindir. Mahkemece; davanın kabulüne karar verilmiş, karar davalılar tarafından temyiz edilmiştir.
1- Tüm davalıların, 02.03.2015 günlü kararı temyiz ettiklerine ilişkin dilekçe ibraz etmelerinden sonra, davalı kefiller …, … ve … tarafından ibraz olunan 13.04.2015 günlü feragat dilekçesi ile işbu temyiz taleplerinden feragat ettiklerini bildirmişler ve aynı gün başka bir dilekçe ile de bu defa; temyizden feragat taleplerinden feragat ettiklerini beyan etmişlerdir. Davalıların temyizden feragat etmeleri tek taraflı bir irade beyanı olup, bu feragatten vazgeçmeleri mümkün olmadığından vaki feragat sebebiyle davalı kefiller …, … ve …. temyiz dilekçelerinin reddine,
2- Davalı kiracı Şirket temsilcinin temyizine gelince;
Davacı alacaklı vekili, ödenmediği iddia olunan kira bedellerinin tahsili amacıyla 23.06.2014 tarihinde başlatmış olduğu icra takibi nedeniyle düzenlenen ödeme emrine, davalı kiracının itiraz etmemesi sebebiyle, kesinleşen takibe dayalı olarak İcra Mahkemesinden, davalı kiracının tahliyesine karar verilmesini istemiştir.
Takip talebinin geçerli olması ve buna dayanarak icra dairesinin borçluya ödeme emri gönderebilmesi için, takip talebinde bulunması gereken kayıtlara, takip talebinin şartları denir. Kiralayan alacaklı, ilamsız tahliye takip talebinde kiranın ödenmesinden başka, kiracının tahliyesini İ.İ.K.nun 269/1. maddesi gereğince istemek zorundadır. Böylece kiralayan kira bedeli için genel haciz yolu ile takiple tahliye takibini birleştirir. Takip talebi örneğinin 7 nolu bölümünün karşısındaki boşyere tahliye talebinin yazılması gerekir. Ayrıca 9 nolu bölümde de bu talebin yeniden haciz ve tahliye şeklinde tekrarlanması gerekir.
Dosyada mevcut, örnek icra takip dosyasındaki takip talepnamesinin incelenmesinden talepte tahliye isteğinin yer almadığı görülmektedir. Tahliye talebi olmayan takibe dayalı olarak, icra müdürlüğünce borçluya 13 örnek ödeme emri gönderilemez. ..olsa bile alacaklı, böyle bir ödeme emrine dayanarak İcra Mahkemesinden taşınmazın tahliyesini isteyemez. Bu durumda mahkemece, tahliye talebi bulunmayan takip talepnamesine dayalı olarak açılan tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (2) nolu bentte yazılı nedenlerle davalı kiracı temsilcisinin temyiz taleplerinin kabulü ile kararın BOZULMASINA, taraflarca İİK’nun 366/3. maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 10 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 18.09.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
8. Hukuk Dairesi 2017/1881 E. , 2017/4519 K.
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ :İcra Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : İtirazın Kaldırılması ve Tahliye
Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olup hükmün davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.
KARAR
Davacı alacaklı, 10.02.2014 tarihli sözlü kira akdine dayanarak 03.06.2015 tarihinde haciz ve tahliye talepli olarak başlattığı icra takibi ile aylık 541,00 TL’den 2014 yılı Şubat ayından, 2015 yılı Nisan ayına kadarki kira bedelleri karşılığı 8.115,00 TL kira alacağının işlemiş faiziyle tahsilini istemiş, ödeme emri davalı borçluya 16.06.2015 tarihinde tebliğ edilmiştir. Davalı borçlu 23.06.2015 tarihli itiraz dilekçesinde, herhangi bir borcu bulunmadığını bildirerek borcun tamamına, faize ve ferilerine itiraz etmiştir.
Davacı alacaklı İcra Mahkemesi’ne başvurarak itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunmuştur.
Davalı borçlu, davacı ev sahibine iddia edildiği gibi kira borcu bulunmadığını, kira sözleşmesini 10.02.2014 tarihinde yaptıklarını ve bu tarihten başlamak üzere 2 yıllık kira borcunu ev sahibi olan …’ın annesi …’ın banka hesabına yatırdığını, zamanında kira borcunu ödediğini bildirerek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, üçüncü şahıs …l tarafından … adına 6.963,25 TL ödemede bulunulduğu, takibe konu edilen kira alacağına ilişkin olarak yapılan bu ödeme mahsup edildikten sonra davalı borçlunun davacı alacaklıya 1.151,75 TL asıl alacak ve 20,48 TL işlemiş faiz borcunun kaldığı, davalı borçlu tarafından geri kalan kira borcunun ödendiğine dair İİK.nun 269/c maddesindeki şartları taşıyan bir ödeme belgesi ibraz edilemediği gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile davalının 1.151,75 TL asıl alacak ile 20,48 TL işlemiş faiz alacağı olmak üzere toplam 1.171,67 TL alacağa yönelik yapmış olduğu itirazın kaldırılmasına ve kiralananın tahliyesine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, kira alacağının tahsili için başlatılan takibe itirazın kaldırılması ve tahliye istemlerine ilişkindir.
Davalı kiracı yargılama aşamasında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren 2 yıllık kira bedelinin davacının annesi hesabına yatırıldığını, bu şekilde 2 yıllık kira borcunu ödediğini savunmuş ve ödeme dekontunu dosyaya sunmuştur. Buna göre; 10.02.2014 tarihinde …l tarafından davacının annesi … hesabına “ …’ın oğlu …’a ait 2 senelik konut kira bedeli” açıklaması ile 7.000,00 TL ödeme yapıldığı anlaşılmaktadır. Kira bedeli aksi kararlaştırılmadıkça kiraya verene ödenmesi gereken borçlardan olup üçüncü kişiye yapılan ödeme kiracıyı borcundan kurtarmaz. Bu nedenle davacı alacaklı tarafından kira ödemesi olarak kabul edilmeyen üçüncü şahıs adına yapılan ödemeler davalı kiracı şirketi borçtan kurtarmaz. Bu nedenle mahkemece bu husus dikkate alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, davacı tarafça kabul edilmeyen anılan ödemenin takip konusu kira alacağına ilişkin olduğu kabul edilerek yazılı şekilde davanın kısmen kabulü ile davalının itirazının kısmen kaldırılmasına karar verilmesi doğru değildir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 sayılı Kanunla eklenen geçici 3. madde hükmü gözetilerek HUMK.nun 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, taraflarca İİK’nun 366/3. maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 10 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine ve peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine 28.03.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
3. Hukuk Dairesi 2017/6109 E. , 2017/17027 K.
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı, taraflar arasında, … ili … ilçesi … Köyü civarında IR:1091203, sicil: 037299 numaralı maden işletme ruhsatı içerisinde kalan ve koordinatları saptanan alanda, devlet hakkı ve madencilik fon iştirak giderlerinin ödemesi koşuluyla kapalı ve açık işletme rödövans sözleşmesi düzenlendiğini, hasılat kirası sözleşmesinde belirlenen rödövans bedelleri ödenmediğinden davalıya … Noterliğinin 28/02/2014 tarihli ihtarnamesi çekildiğini, ihtarnamede sözleşme hükümlerine uyulmadığı takdirde rödövans sözleşmesinin feshedileceğinin belirtildiğini, yine … Noterliğinin 27/10/2014 tarihli ihtarnamesi ile taraflar arasındaki rödövans sözleşmesinin davacı şirket tarafından, gerekli can ve mal güvenliği tedbirlerinin alınmaması ve mali yükümlülüklerinin ifa edilmemesi sebebiyle tek taraflı olarak feshedildiğini, davalının yükümlülüğüne de uymadığını belirterek maden sahasının mevzuata uygun şekilde tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, kiracı davalının rödövans bedelini ödemediği, bu konuda belge de sunamadığı ve temerrüde düştüğü gerekçesiyle davanın kabulü ile davalının maden sahasından tahliyesine karar verilmiştir.
Türk Borçlar Kanununun 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesi, kiralananın vasfı itibari ile hasılat kirasına ilişkindir. TBK’nun 362/2 maddesi gereğince, ihtarnamede hasılat kiralarında en az 60 günlük ödeme süresi verilmesi gerekirken hasılat kirasına konu olan dava konusu taşınmazın kira alacağının tahsili için gönderilen ihtarnamede ödeme süresi verilmediği görülmektedir. Bu haliyle davaya dayanak ihtarname tahliyeye yönelik hukuki sonuç doğurmayacağından tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliyeye karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 05/12/2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Hukuk Genel Kurulu 2017/980 E. , 2021/1302 K.
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
1. Taraflar arasındaki “itirazın iptali ve tahliye” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Konya 1. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar taraf vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı vekili dava dilekçesinde; davalının kiracı olarak bulunduğu taşınmazın 22.10.2012 tarihinde müvekkili tarafından satın alındığını, davalıya Konya 3. Noterliğinin 19.11.2012 tarihli ve 21210 yevmiye numaralı ihtarname keşide edilerek ödemekte olduğu aylık 450TL kira bedelini müvekkilinin hesabına ödenmesinin istenildiğini, davalının ihtara rağmen 2012 Kasım ayı kira bedeli olan 450TL’yi ödemediğini, 2012 Aralık ve 2013 Ocak aylarına ait eksik kira bedellerinin hesaba yatırılması için Konya 3. Noterliğinin 16.01.2013 tarihli ve 1133 yevmiye numaralı ihtarname keşide edildiğini, kira bedellerinin eksik ödenmesi üzerine davalı aleyhine Konya 6. İcra Dairesinin 2013/4188 E. sayılı dosyasıyla icra takibi başlatıldığını, davalının, aylık kira bedellerini ödediğini ve borcu olmadığını beyan ederek itirazda bulunduğunu, davalının kira bedellerini tam olarak ödemekle yükümlü olduğunu ileri sürerek itirazın kaldırılmasına ve icra takibinin kaldığı yerden devamına, akdin feshi ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı Cevabı:
5. Davalı cevap dilekçesinde; dava konusu taşınmazı 27.07.2012 tarihli kira sözleşmesi ile dava dışı Atilla Demiray’dan aylık 450TL bedelle kiraladığını, eski ev sahibinin vekili aracılığıyla verdiği 15.10.2012 tarihli izin ile ve lüzum gereğince taşınmaza 450TL harcama yaptığını, kiracı olarak mecura yaptığı masraftan ev sahibi sorumlu olup onun izniyle yaptığı 450TL harcamanın 2012 Kasım ayı kira bedelinden mahsup edildiğini, davacının iddia ettiği eksik ödeme hususunun tamamen kendi kusuruna dayandığını, davacının bildirdiği banka hesap numarasına her ay 450TL ödediğini, banka tarafından hesap işletim ücreti olarak 31,50TL kesildiğini, söz konusu kesintiden kendisinin değil ev sahibinin sorumlu olduğunu, kira sözleşmesi uyarınca kira bedelleri elden peşin olarak ödenecekken davacının istemi ile banka havalesi yoluyla ödenirken oluşacak kesintinin de tarafından karşılanmasının hukukla ve kira akdiyle bağdaşmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkeme Kararı:
6. Konya 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 03.10.2013 tarihli ve 2013/577 E., 2013/1233 K. sayılı kararı ile; ödenmediği iddia edilen 2012 yılının Kasım ayına ilişkin ödemenin, davacının taşınmazı satın almasından önce davalı ile kiralayan arasında demirbaş yaptırılmak sureti ile yerine getirildiği, diğer aylara ilişkin eksik ödemelerin ise elden ödenmesi kararlaştırılan aylıkların banka aracılığı ile gönderilmesi nedeni ile bankaca alınan masraflardan kaynaklandığı, dolayısı ile elden ödenmesi kararlaştırılan kira bedellerinin bankaya yatırılmasının istenmesi nedeni ile ortaya çıkan masraflara davalının katlanmak zorunda olmadığı, ortada ödenmeyen bir kira bedeli bulunmadığından temerrüt nedeni ile açılan tahliye davasında davacının haksız olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 15.01.2014 tarihli ve 2013/16900 E., 2014/268 K. sayılı kararı ile; “…1- Davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde değildir.
2- Takibe dayanak yapılan ve hükme esas alınan 02.08.2012 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kira 450-TL olup, ödemeler her ayın 2 sinde peşin olarak yapılacaktır, hükmü yer almaktadır. Davacı alacaklı davalı borçlu hakkında 26.03.2013 tarihinde haciz ve tahliye istekli olarak başlattığı icra takibinde, aylık 450-TL den 2012 yılı Kasım ayı kira bedeli ile 2012 yılı Aralık, 2013 yılı Ocak, Şubat ve Mart ayı için 31,50-TL den eksik yatan kira farkları 126-TL olmak üzere toplam 576-TL nin tahsilini istemiştir. Davalı-borçlu süresinde yaptığı itirazında, sözleşme gereği gününde aylık kiralarını ödediğini, bu nedenle borcu kabul etmediğini ileri sürmüş ve 4 adet ödeme dekontu sunmuştur. Davalı-borçlu tarafından sunulan ödeme dekontlarından ödenmesi gereken aylık kira bedeli 450.- TL olduğu halde, 31.50-TL banka masraf kesintisinden sonra takip konusu ayların kirası için aylık 418,50-TL ödeme yapıldığı anlaşılmaktadır. Kira bedelleri götürülecek borçlardan olup, alacaklının ikametgahında eksiksiz ödenmesi gerekir. Bu nedenle banka tarafından kesilen havale giderinden kiracı sorumludur. Mahkemece, ödenmeyen ve eksik yatırılan takibe konu kira bedelleri üzerinden itirazın iptali ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, havale giderinden kiraya veren sorumlu olacak şekilde karar verilmesi doğru değildir…” gerekçesi ile karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
9. Konya 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 12.06.2014 tarihli ve 2014/615 E., 2014/851 K. sayılı kararı ile; önceki gerekçe tekrar edilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
10. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; itirazın iptali ve temerrüt nedeniyle tahliye istemli eldeki davada, kira bedelinin kiralayanın banka hesabına havale yoluyla ödenmesi hâlinde, havale giderinden kiracının mı yoksa kiraya verenin mi sorumlu olduğu buradan varılacak sonuca göre takip konusu eksik ödenen kira bedelleri üzerinden itirazın iptali ile kiralananın tahliyesine karar verilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
12. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle kira sözleşmesinin hukuksal niteliğinin açıklanmasında yarar vardır.
13. Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.
14. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır.
15. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelini ödemesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 301. maddesine göre “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür”. Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür.
16. Bu aşamada konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri hakkında açıklama yapılmasında fayda bulunmaktadır.
17. Kanun koyucu, konut ve çatılı işyeri kiralarını TBK’da bağımsız bir ayrım içinde özel olarak düzenlemiştir. Bunun nedeni, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmenin zayıf tarafını oluşturduğu için bu tür kira sözleşmelerinin nitelik ve içerik olarak kiracıyı korumaya yönelik hüküm ve kurallardan oluşma gereksinimidir (Eren, Fikret: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2019, s. 398).
18. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli olarak kararlaştırılabilir. Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse ve herhangi bir bildirim olmaksızın kararlaştırılan sürenin geçmesiyle sona erecek kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesidir. Başlangıcı belli süresi belli olan sözleşmelerdir (Ceran, Mithat: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları Ankara 2019, s. 130).
19. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiraları, bildirim yoluyla sona erdirilebileceği gibi, dava yoluyla da sona erdirilebilir.
20. Kira akdinin sona erme sebeplerinden birisi de kiracının temerrüdü olup kira bedelinin ödenmemesi veya geç ödenmesi durumunda akdin feshinin biçim ve koşulları TBK’nın 315 veya 362 (818 sayılı Borçlar Kanunu m. 260 veya 288.) maddelerinde düzenlenmiştir. Buna göre kiraya verenin kira sözleşmesini feshedebilmesi için öncelikle kiracıya fesih ihtarnamesi göndermesi gerekir. Bu ihtarnamede muaccel kira borcunu ödemeyen kiracıya borcunu ödemesi için TBK’nın 315 veya 362. (818 sayılı BK’nın 260 veya 288.) maddelerinde öngörülen bir mehil verilir. İhtarda bu mehil içerisinde miktar ve tutarı belirtilen kira borcu ödenmediği takdirde kira sözleşmesinin feshedileceği ve tahliye davası açılacağının yazılması zorunludur. Kiracı mehil süresi içinde kira borcunu ödemez ise kiraya veren tahliye davası açabilir. Kiraya veren genel mahkemede tahliye davası açmadan icra takibi ile tahliyeyi gerçekleştirmek isterse İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 269-269/d maddeleri arasında düzenlenen kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye takibi yoluna başvurabilir. Bunun için de İİK’nın 269. maddesinin 1. fıkrası gereğince bu ihtarın ödeme emrine yazılarak kiracıya gönderilmesi gerekir.
21. Kira sözleşmesine ilişkin bu açıklamalardan sonra borcun ifa yeri konusuna kısaca değinilmesi yerinde olacaktır.
22. Borcun ifa edileceği yer TBK’nın 89. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre;
“Borcun ifa yeri, tarafların açık veya örtülü iradelerine göre belirlenir. Aksine bir anlaşma yoksa, aşağıdaki hükümler uygulanır;
1. Para borçları, alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yerinde,
2. Parça borçları, sözleşmenin kurulduğu sırada borç konusunun bulunduğu yerde,
3. Bunların dışındaki bütün borçlar, doğumları sırasında borçlunun yerleşim yerinde, ifa edilir.
Alacaklının yerleşim yerinde ifası gereken bir borcun doğumundan sonra alacaklının yerleşim yerini değiştirmesi sebebiyle ifa önemli ölçüde güçleşmişse borç, alacaklının önceki yerleşim yerinde ifa edilebilir”.
23. Madde metninden açıkça anlaşılacağı üzere “para borcu” alacaklının ifa anındaki yerleşim yerinde ödenir. Başka bir ifadeyle, para borçları alacaklıya “götürülecek borçlar” dandır.
24. Türk Borçlar Kanunu’nun 89. maddesi hükmüne göre kira bedeli para borcu olduğundan kiraya verenin ikametgâhında ödenir. Yani alacaklının ayağına götürülerek ödenecek borçlardandır (Ceran, s. 133).
25. Kira bedelini ödeme borcu borçlu tarafından alacaklı kiraya verene götürülmesi gereken borçlardan olup, paranın kiraya verene ulaştırılması kiracıya ait bir külfettir. Banka hesabına havale ile yapılan kira ödemelerinde, havale ücreti kiracıya aittir ve havale ücreti kiraya verenden tahsil edilerek ödeme yapılırsa kiracı eksik ödeme yapmış olur. Gönderim tutarını oluşturan kira bedeli üzerinden mahsup yolu ile gönderim masrafının alınması hâlinde kira bedeli tutarının eksik ödenmesi gerçekleşmiş olacağından TBK’nın 315. maddesi uyarınca temerrüt ihtarı sonrasında bir ödeme söz konusu olduğunda eksik ödeme gerçekleşeceğinden temerrüt nedeniyle tahliyeye sebebiyet oluşturacaktır (Kanık, Hikmet: Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuk Davaları, Ankara 2012, s. 724, 727). Kira bedelinin kiraya verene net ödenmesi gerekir. Eğer kira bedeli konutta ödemeli olarak PTT kanalı ile gönderilecekse net olarak gönderilmesi gerekir. Gönderilen kira bedelinden gönderme masrafı altında bir bedel kesilemez (Ceran, s. 131).
26. Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacı vekili, davalının kiracı olarak bulunduğu taşınmazın 22.10.2012 tarihinde müvekkili tarafından satın alındığını, davalıya Konya 3. Noterliğinin 19.11.2012 tarihli ve 21210 yevmiye numaralı ihtarnamesi keşide edilerek ödemekte olduğu aylık 450TL kira bedelini müvekkilinin banka hesabına ödenmesinin istenildiğini, kira bedellerinin eksik ödenmesi üzerine davalı aleyhine Konya 6. İcra Müdürlüğünün 2013/4188 E. sayılı dosyasıyla icra takibi başlatıldığını, davalının, aylık kira bedellerini ödediğini ve borcu olmadığını beyan ederek itirazda bulunduğunu, davalının kira bedellerini tam olarak ödemekle yükümlü olduğunu ileri sürerek itirazın kaldırılmasına ve akdin feshi ile davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir. İcra takibine dayanak yapılan ve hükme esas alınan 02.08.2012 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede aylık kira bedeli 450TL olup, ödemelerin her ayın ikisinde peşin olarak yapılacağı kararlaştırılmıştır. Davacı (alacaklı) davalı (borçlu) hakkında 26.03.2013 tarihinde başlattığı haciz ve tahliye istemli icra takibinde, 2012 yılı Kasım ayı kira bedeli olarak 450TL ile 2012 yılı Aralık, 2013 yılı Ocak, Şubat ve Mart ayları için 31,50TL’den eksik yatan kira farkları 126TL olmak üzere toplam 576TL’nin tahsilini istemiştir. Davalı süresinde yaptığı itirazında, sözleşme gereğince aylık kira bedellerini süresinde ödediğini, bu nedenle borcu kabul etmediğini ileri sürmüş ve dört adet ödeme dekontu sunmuştur. Davalı tarafından sunulan ödeme dekontlarından 31,50TL banka masraf kesintisi yapıldıktan sonra takip konusu ayların kira bedeli için aylık 418,50TL ödeme yapıldığı anlaşılmaktadır.
27. Takibin konusu, sözleşmeden kaynaklı para borcu olduğundan ve sözleşmede aksine bir şart konulmadığından kira bedeline ilişkin para borcu alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ödeneceğinden, ifa yeri de alacaklının yerleşim yeridir. Yukarıda da belirtildiği üzere TBK’nın 89. maddesi uyarınca kira parası götürülüp ödenmesi gereken borçlardan olduğundan, kiralayana götürülüp elden ödenmesi veya gideri kiracıya ait olmak koşuluyla banka hesabına yatırılması ya da konutta ödemeli olarak PTT kanalıyla gönderilmesi gerekir. Kira bedelinin kiraya verenin banka hesabına yatırılması durumunda banka tarafından kesilen havale giderinden kiracı sorumludur. Açıklanan şekilde yapılmayan ödemeler yasal ödeme olarak kabul edilemez. Bu nedenle mahkemece, takibe konu eksik ödenen kira bedelleri üzerinden itirazın iptali ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekir.
28. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, ilamsız tahliye takibinde, borçlunun ödeme emrine itiraz etmesi üzerine, alacaklı kiraya verenin icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunabileceği, ancak alacaklı icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunmazsa, sulh hukuk mahkemesinde yalnız temerrüt nedeniyle alacak ve tahliye davası açabileceği, itirazın iptali ve tahliye davası açamayacağı, İİK’nın 269/d maddesinde aynı Kanun’un 67. maddesinin sayılmadığı gerekçesiyle mahkeme kararının değişik gerekçe ile bozulması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir.
29. Hâl böyle olunca; mahkemece, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
30. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun “Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,
Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 02.11.2021 tarihinde yapılan ikinci görüşmede oy çokluğu ile karar verildi.
