Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 299.maddesinde “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir” denilmek suretiyle tanımlanmıştır. Bu tanıma göre kira sözleşmesinin anlaşma, devir ve bedel (para) olmak üzere üç unsuru vardır.
Ayrıca Kiracı tahliyesi için buraya göz atabilirsiniz
Belirli Süreli Kira Sözleşmesi
Kira sözleşmesinin tarafları, sözleşmenin süresini örneğin üç ay, dört ay, bir yıl gibi bir zaman vererek öngörmüşlerse belirli süreli kira sözleşmesi söz konusu olur. Bazı durumlarda -örneğin bir kayak tesisinin sezon boyunca kiraya verilmesi durumu- açıkça süre belirtilmese de durumun niteliğinden sözleşmenin belirli süreli olduğu anlaşılabilir.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi
Kira sözleşmesi herhangi bir süre belirlenmeden yapılmışsa yahut tarafların anlaşmasına göre sözleşmenin sona ereceği zaman anlaşılamıyorsa belirsiz süreli kira sözleşmesi gündeme gelir. Sözleşmenin belirsiz süreli sayılabilmesi için ayrıyeten sürenin belirsiz olduğuna dair bir kayıt konulmasına gerek yoktur. Sözleşmenin süresinin belirtilmemiş olması yeterlidir.
Konut Ve Çatılı İşyeri Kirası
Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler Türk Borçlar Kanunu’nun 339 ila 357. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Bu düzenlemelere göre TBK m.339 vd. hükümleri yalnızca konut ve çatılı işyerleri bakımından uygulama alanı bulur. Bu düzenlemeler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş -yazlık, kayak merkezi gibi- taşınmazların altı ay ve daha uzun süreli kiralanmaları halinde uygulanacaktır. Ayrıca konut ve çatılı işyeri ile kullanma tasarrufu kiracıya bırakılmış eşyalara ilişkin olarak da bu hükümler uygulanır. Kamu kurum ve kuruluşlarının hangi esaslar içerisinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerinde de bu hükümler uygulanacaktır.
Konut Ve Çatılı İşyeri Kiralarının Sona Ermesi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeni sona erdiren haller bildirim ve dava yoluyla olmak üzere iki grupta karşımıza çıkmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 347.maddesine göre;
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
- Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.
Bu madde dikkate alındığında kiracıya sözleşmenin feshi için oldukça geniş bir takdir hakkı bırakılmasına rağmen kiraya veren açısından bu durum oldukça sınırlıdır. Kiracı belirli süreli kira sözleşmesinde sürenin bitiminden en az on beş gün önce, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise her zaman fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilecektir.
Buna rağmen kiraya verene böyle bir serbesti tanınmamış, belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresi sonunda bu yılı izleyen her uzama yılının bitimine üç ay kala sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebileceği öngörülmüştür. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiranın başlangıcından on yıl geçmesiyle birlikte sözleşmeyi sona erdirebileceği öngörülmüştür.
Fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekil şartına tabidir. Kiralanan taşınmaz aile konutu niteliğini taşıyor ise kiracının fesihte bulunabilmesinin şartı eşinin buna yönelik açık rızasının bulunmasıdır.
Dava yoluyla sona erme ise Türk Borçlar Kanunu’nun 350 vd. hükümlerinde düzenlenmiştir.
İlk olarak kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle dava yolunu incelersek. TBK m.350’ye göre;
Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Kiralananı kendi mülkiyetine geçiren yeni malik de dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. TBK m.351 hükmüne göre;
Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle de kira sözleşmesinin sona ermesi istenebilir. TBK m.352 hükmüne göre;
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Kiraya veren, en geç dava açma süresinde davayı açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılacaktır. Bu sayılan dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdiren sebepler kiracı aleyhine değiştirilemeyecektir.
Türk Borçlar Kanunu m. 355’te yeniden sözleşmenin sona ermesinden sonra yeniden kiralamaya ilişkin birtakım yasaklamalar bulunmaktadır. Buna göre;
Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Türk Borçlar Kanunu m.356’ya göre; ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.
Konut Ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin Davalarda Görevli Ve Yetkili Mahkeme
Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. Maddesi dikkate alındığında konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Fakat bu yetki kesin değildir. Genel kural gibi davalının yerleşim yerinde yahut sözleşmenin ifa edileceği yerde de açılabilir. Taraflar tacir ise aralarında yapacakları yetki sözleşmesi ile yetkili mahkemeyi belirleyebileceklerdir.
Yargıtay Kararları
3. Hukuk Dairesi 2017/1372 E. , 2017/2218 K.
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki tahliye davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı vekili dava dilekçesinde, Davalının, 01/08/2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile Şirinköy petrol ofisi tesislerindeki lokantayı işletmek üzere aylık KDV hariç 600 TL bedelle 1 yıllığına kiraladığını, kiralayan davacı şirketin söz konusu benzin istasyonuna esaslı tadilat yapacağını, LPG gaz istasyonu kuracağını, davacının, LPG gaz istasyonu kurması ve esaslı tadilat nedeni ile davalının kiracısı olduğu yerden çıkması gerektiğini, istasyonda tadilat yapılacağından, tadilat ve LPG gaz istasyonu ruhsatı alabilmesi için davalının kiralamış olduğu mecurdan çıkması gerektiğini belirterek davalının lokantadan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili ise, yıkılıp yeniden inşaat yapılması halinde tasdik edilmiş inşaat ruhsatı ve proje olması ve buna Belediye ya da ilgili resmi kurumlarca izin verilmesi gerektiğini, esaslı tadilat yapılması halinde ise bununda yasal belgelerinin ruhsat ve projesinin yapılması ve ilgili mercilerden izin alınması gerektiğini, belediyece tasdikli projenin ibrazı, ibraz edilen projenin mahalline uygulanması gerektiğini, tadil işlerinin imar amaçlı ve esaslı olduğunun da bilirkişi marifeti ile tespitinin gerektiğini, belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, karar davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
TBK’nun 350/2 maddesine dayanılarak açılan davalarda tahliye kararı verilebilmesi için yapılmak istenilen tamirat tadilat ve genişletmenin imar amaçlı ve esaslı surette olması ve bu ameliyenin yapılması sırasında kiralananda oturmanın mümkün olmadığının fennen tesbit edilmiş olması, tamirat tadilat ve genişletme ile ilgili projenin yetkili makamlarca onanması ve uygulama kabiliyetinin bulunması gerekir.
Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01/08/2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile kiralanan lokanta olarak kullanılmak üzere davalıya kiralanmıştır.
./..
-2-
Davacı da kiralananın imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi nedenine dayanarak 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350/2 maddesi uyarınca dava açmıştır. Anılan madde gereğince kiralananda yapılması düşünülen tamirat ve tadilatın imar amaçlı ve aynı zamanda esaslı işlerden olması, bu sırada kiralananda ikametin mümkün olmaması, proje ve ruhsatın imar mevzuatına göre uygulanabilir olması gerekir. Bu amaçla kiralananda yapılan keşif sonrasında düzenlenen 28/05/2015 tarihli bilirkişi raporunda, “……Benzin istasyonu ve lokanta bölümü mevcut hali ile yapı kullanma izin belgesinde yer alan metrekareye ve çekme mesafelerine aykırı bir durumdadır. Projenin ruhsata uygun hale getirilebilmesi için tadilat projelerinin hazırlanması ve esaslı bir tadilat çalışmasının yapılması gerektiği” belirtilmekle birlikte, yapılacak onarım ve tadilatın esaslı ve imar amaçlı olup olmadığı, bu aşamada kiralananda oturulabilir olup olmadığı, tahliye gerekip gerekmediği açıklanmamıştır. Bu itibarla bilirkişi raporu hüküm kurnaya yeterli ve elverişli değildir. Bu nedenle kiralananın bulunduğu yerde konusunda uzman bilirkişi heyeti marifetiyle yeniden keşif yapılarak onaylı projenin uygulanması, taşınmazda projeye göre yapılacak onarım ve tadilatın imar amaçlı ve esaslı işlerden olup olmadığı ve yine tadilat ve onarımlar sırasında kiralananda ikametin fennen mümkün olup olmadığı, bu aşamada tahliye gerekip gerekmediği konusunda detaylı bir rapor alınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, bu hususlar göz ardı edilerek eksik inceleme sonucu yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 01.03..2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
6. Hukuk Dairesi 2015/2565 E. , 2016/25 K.
“İçtihat Metni”
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : Kozan Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 09/10/2013
NUMARASI : 2013/89-2013/690
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, iş yeri ihtiyacı ve yeniden inşa ve imar nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Türk Borçlar Kanununun 350/1 ve 351. maddesine göre işyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir. Eşdeğerlik durumu varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır. Bu iki halden birisinin varlığı ihtiyacın kabulü için yeterlidir. Her iki halin birlikte olması gerekmez. Tahliye tehdidinin varlığı davacı tarafından ileri sürülmemiş ise mahkemece kendiliğinden nazara alınamaz. Oysa kiralananın halen iş yapılan yerden üstün olduğu ileri sürülmemiş olsa bile ihtiyaç iddiasının içinde bu husus da mevcut olduğundan mahkemece uzman bilirkişi aracılığıyla keşif yapılarak kıyaslama suretiyle bu hususun belirlenmesi gerekir.
İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Olayımıza gelince;Hükme esas alınan 01.01.2004 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.Davacı vekili dava dilekçesinde Kozan ilçesinin sahip olduğu tarihi ve doğal güzelliklerin ön plana çıkarılması için tanıtım noktasının oluşturulmasına ihtiyaç olduğundan kiralananda yeniden inşa imar nedeniyle tadilat yapılacağını tadilat ruhsat ve projesinin ibraz edildiğini, kiraya verilen iş yerinde yapılacak bu tadilat sırasında davalının işyerinde bulunması ve işini devam ettirmesinin mümkün olmadığını, dava konusu yerin turizm tanıtım noktası olarak kamu yararına kullanılmasının planlandığını, davalının kira sözleşmesinin bitiminde işyerini tahliye etmesi ihtarla istendiği halde tahliye etmediğini bu nedenle kiralananın ihtiyaç, yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliyesini talep ettiğini bildirmiştir. Davacı vekili dava dilekçesinde tahliye sebebini iki nedene dayandırmıştır.Birinci tahliye sebebi yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye, ikinci sebebi ise iş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliyedir. Davacı vekili ise
ihtayacın samimi olmadığını 4 katlı binanın sadece zemin katındaki küçük bir bölümde imar uygulaması yapılmasının doğru olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.TBK 350/2 maddesine dayanılarak açılan davalarda tahliye kararı verilebilmesi için yapılmak istenilen tamirat tadilat ve genişletmenin imar amaçlı ve esaslı surette olması ve bu ameliyenin yapılması sırasında kiralananda oturmanın mümkün olmadığının fennen tesbit edilmiş olması, tamirat tadilat ve genişletme ile ilgili projenin yetkili makamlarca onanması ve uygulama kabiliyetinin bulunması gerekir.İbraz edilen projeye göre mahkemece mahallinde yapılan keşif sonucu sunulan rapor ve ek rapora göre “projeye göre duvarların alçı yapılması, tavanın ahşap döşeme ile kaplanması sırasında işyerindeki eşyaların bir tarafa toplanmasının mümkün olmadığı, tadilat esnasında tahliyesinin uygun olacağı” bildirilmiş ise de yapılan keşif ve mahallinde düzenlenen bilirkişi raporuna göre kiralananda yapılacak boya badana ve parke döşeme işinin basit tadilat olduğu imar amaçlı esaslı bir tadilat olmadığı anlaşıldığından yeniden inşa ve esaslı tamir ve tadilat nedeniyle açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken davanın kabul edilmesi doğru değildir. Öte yandan davacı vekili dava dilekçesinde ikinci talep olarak kiralananda turizm ofisi yapılması için belediyenin bu taşınmaza ihtiyacı olduğunu bu yerin kamu yararına kullanılmasının planlandığını belirterek ihtiyaç nedeni ile tahliye talep etmiş ve dava dilekçesi ekinde delillerini bildirmiştir.Bu nedenle mahkemece dava konusu yerin kamu yararına tahsis edilmesi için encümen kararı bulunup bulunmadığının araştırılması, ihtiyaca ilişkin taraf delillerinin toplanması tanık ismi bildirilmiş ise dinlenilmesi ve varılacak sonuca göre iş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye konusunda bir karar verilmesi gerekirken taraf delilleri toplanmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 18/01/2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
3. Hukuk Dairesi 2017/8658 E. , 2018/173 K.
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı, taraflar arasında, 01/08/2012 tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmeye aykırı olarak kiralananın davalı kiracı yerine üçüncü bir kişi tarafından kullanıldığını, davalı kiracıya sözleşmeye aykırılığın giderilmesi için 20/07/2015 tarihli ihtarname ile süre verildiğini, verilen sürede sözleşmeye aykırılığın giderilemediğini belirterek kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Türk Borçlar Kanununun 316.maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerekir Taraflar arasında 01/08/2012 tarihli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiraya veren tarafından gönderilen 20/07/2015 tarihli ihtarname ile; kiralananın üçüncü kişi tarafından kullanılmasının akde aykırılık teşkil ettiği belirtilerek ihtarnamenin tebliğinden itibaren 15 gün içinde akde aykırılığın giderilmesi istenilmiştir. Dava konusu kiralanan çatılı işyeri niteliğinde olduğundan davacı tarafından yukarıda açıklanan esaslar çerçevesinde, davalıya en az 30 gün süreli ihtar gönderilmesi gerekirken 15 gün süre verilmesi doğru değildir. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’nun 428.maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 16.01.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
3. Hukuk Dairesi 2017/6095 E. , 2017/12952 K.
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ : ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacılar 20.05.2009 tarihinde açtıkları dava ile; dava konusu 13219 ve 13222 parsel no’lu taşınmazlarda 2/3 oranında hissedar olduklarını, davalı ile önceki malik arasında 15.05.2003 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, taraflarınca davalıya gönderilen … 4. Noterliği ‘nin 25.02.2009 tarih 02494 yevmiye no’lu ihtarnamesi ile kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği ve kira arttırımının ihtar edildiğini belirterek aylık 4.800 TL olan kira bedelinin aylık 15.000 TL’ye arttırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı , davanın reddini dilemiştir.
… 7. Sulh Hukuk Mahkemesince; davanın kısmen kabulü ile davacı tarafın aylık kirasının pay oranı nazara alınarak 15.05.2009 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere 5.330,00-TL olarak tespitine yönelik verilen karar, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 04.02.2013 tarih 2012/23613 E. , 2013/1548 K. sayılı ilamı ile, Taraflar arasındaki kira sözleşmesine ve tüm dosya kapsamına göre, dava konusu taşınmazın gayri musakkaf olduğunun kabulü gerektiği ve bu halde davanın Hukuk Genel Kurulu’nun 13.05.1994 tarih, 1994/3-174-1994/336 sayılı kararında ifade edildiği üzere kira sözleşmesine dayanan kira tespit davası niteliğinde olmadığı anlaşıldığından yıllık kira parası dikkate alınarak Asliye Hukuk Mahkemesi’nin görevli olması nedeniyle mahkemece görevsizlik kararı verilmesi gerektiğinden bahisle bozulmuş ; Bozma ilamına uyularak yapılan yargılama neticesinde verilen görevsizlik kararının Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 15.10.2014 tarih 2014/1136 E. 2014/11113 K. sayılı ilamı ile onanmak suretiyle kesinleşmesi sonrasında Asliye Hukuk Mahkemesi’ne gönderilmesi sonucu yapılan temyize konu yargılama neticesinde ; davanın kısmen kabulü ile taşınmazın aylık kirasının 15.05.2009 tarihinden geçerli olmak üzere 4.800,00 TL ‘den 8.500,00 TL ‘ye çıkarılmasına karar verilmiş , hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Davada dayanılan ve hükme esas alınan 15.05.2003 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dava konusu taşınmazın tapuda tarla vasfında olduğu, kullanım şeklinin ise sözleşmede “halı futbol sahası” olarak belirtildiği böylelikle musakkaf yapıda olmadığı anlaşılmaktadır. Bu niteliği itibariyle kiralanan Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine tabi olup hakkında Borçlar Kanunu’nun Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları hakkındaki hükümleri uygulanamaz.TBK’nun 344. ve devamı maddeleri gereği kira tespiti talebinin ancak konut ve çatılı işyeri kiralarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda uygulanabileceği, bunun haricinde kira tespiti istenemeyeceğinden davanın reddi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK’nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere
28.09.2017 gününde oybirliğiyle karar verildi.
3. Hukuk Dairesi 2020/2910 E. , 2020/6680 K.
“İçtihat Metni”
MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki uyarlama davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı, cebri icra yoluyla 160.000 TL karşılığı satın alarak dava konusu taşınmazın maliki olduğunu, cebri icra işlemleri devam ederken … ile …’in dava dışı … Süpermarketleri Tic.A.Ş. ile 01.06.2007 başlangıç tarihli 15 yıl süreli aylık 1.850 TL bedelli kira sözleşmesi yaptıklarını, bir süre sonra sözleşmenin davalı …Ş.’ne devredildiğini, taraflar arasında yürürlükte olan kira sözleşmesinin 01.06.2007 yılında akdedilmiş olup aradan 7 sene 6 ay geçtiğini ve sözleşmenin bitmesine 8 sene kaldığını ancak ödenen 3.000 TL kiranın emsallere göre çok düşük olduğunu oysaki mecurun bulunduğu yerde gayrimenkul kira değerlerinin büyük artış gösterdiğini belirterek kira bedelinin aylık 6.000 TL olarak uyarlanmasına karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, uyarlama koşullarının oluşmadığını savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece; davanın kabulü ile dava tarihinden itibaren aylık kira bedelinin 6.400 TL net, 8.000 TL brüt olarak tespitine dair verilen hükmün, Dairemizin 02.05.2019 tarih ve 2017/6576 E.-2019/4030 K.sayılı ilamı ile; uyarlama şartlarının varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınması ve hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu; öte yandan mahkemenin ıslah dilekçesine değer vererek aylık kira parasını bilirkişi raporu ve ıslah talebi doğrultusunda tespit etmesinin de hatalı bulunduğu gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece; bozma ilamına uyma kararı verilerek yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulü ile dava tarihinden itibaren aylık kira bedelinin brüt 6.000 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-Kural olarak bozma kararına uyan mahkeme, artık bozma kararı gereğince işlem yapmak ve hüküm vermek zorundadır. Çünkü, mahkemenin bozma kararına uyması ile bozma kararı lehine olan taraf yararına bir usuli müktesep (kazanılmış) hak doğmuştur. Bu kazanılmış hak yeni bir hükümle ortadan kaldırılamaz. Bozulan bir hükmün, bozma sebepleri dışında kalan kısımları kesinleşir. Bozma kararına uyan mahkeme, bozma kararının kapsamı dışında kalmış olması nedeniyle; kesinleşen kısımlar hakkında yeniden inceleme yaparak karar veremez. Zira, kesinleşmiş olan kısımlar, lehine olan taraf yararına bir usulü müktesep hak teşkil eder.
Mahkemece bozma ilamına uyulduğu halde gereği yerine getirilmemiş, bozmaya uygun karar verilmemiştir. Şöyle ki; Dairece uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar belirtilerek bunların tek tek ortaya konulması ve tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmesi suretiyle konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan bir rapor alınarak hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu; öte yandan mahkemenin ıslah dilekçesine değer vererek aylık kira parasını bilirkişi raporu ve ıslah talebi doğrultusunda tespit etmesinin de hatalı bulunduğu gerekçesiyle karar bozulmuştur. Mahkemece, bilirkişi raporunun karar vermeye elverişsiz olduğu, uyarlama koşulları üzerinde durulmadığı ve belirtilen hususları içerir şekilde bilirkişi raporu alınması gerektiği işaret edilen bozma ilamına uyulmasına rağmen bozma gereği inceleme yapılmamış, bozma ilamı yalnızca ıslah talebine ilişkin verilmiş gibi değerlendirilerek, usulüne uygun bilirkişi raporu alınmaksızın karar verilmiştir.
Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda ) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da öteden beri MK.nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi, hem de İşlem Temelinin Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir.
Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK’nun yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Yasanın 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında, “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” şeklinde düzenlenerek mevzuatımıza girmiştir. İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, “işlem temelinin çökmesi”ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanunu’nun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.
a.Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
b.Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
c.Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
d.Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasına ilişkin ilkelerin yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir.
Somut olayda; taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 15.05.2004 başlangıç tarihli ve 15 yıl gibi uzun süreli olup kiraya veren davacı, 15.05.2015 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiştir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi halinde kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “ uyarlama “ davası açılabilir. O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken ilke ve esaslar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konulmalı ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi mücbir sebep sayılan doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınmalı ve hasıl olacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde kira bedelinin tespitine yönelik karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
2-Bozma nedenine göre davalının diğer temyiz itirazlarının bu aşamada incelemesine gerek görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK’nın 428. maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA, ikinci bentte açıklanan nedenlerle davalının diğer temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nın Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK’nın 440. maddesi gereğince tebliğden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 17/11/2020 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
