Kiracı Tahliyesi, Konut ve çatılı işyeri kirasına ilişkin hükümler Türk Borçlar Kanunu m.339 vd. hükümlerinde düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinin sona ermesine ilişkin hükümler ise Türk Borçlar Kanunu m.347 vd. hükümlerinde düzenlenmiştir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının tahliye edilebileceği durumlar, sözleşmenin feshedilmesi, kiracının borçlarını ödememesi veya mülk sahibinin mülkü yeniden kullanmak istemesi gibi çeşitli nedenlere dayanabilir. Kiracı ayrıca kiralanmış mülkte tehlikeli bir faaliyet yürütürse veya diğer kiracılara ve komşulara önemli rahatsızlık verirse de tahliye edilebilir. Ancak, tahliye işlemi önceden belirtilen sürelerde yapılmalı ve gerektiği şekilde bildirimde bulunulmalıdır.
Konut ve çatılı işyerine ilişkin kira sözleşmelerinde, kiraya veren TBK m.350 hükmüne göre kendisinin ve yakınlarının ihtiyacı, kiralanan taşınmazın yeniden imar ve inşası açısından esaslı onarını, genişletilmesi ve değiştirilmesi gerekli işler varsa ve bu işler sırasında kiralananın kullanılması imkansız ise sürelere uyularak tahliye davası açılabilecektir. Ayrıca, kiracı temerrüde düşerse icra takibi başlatılabilir veya kiracının başka bir taşınmazı varsa tahliyesi istenebilir. Kiracının iflası da, tahliye için önemli bir sebep olabilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.351 gereği yeni malik de bildirim veya dava yoluyla kiracının tahliyesini isteyebilmektedir.
Kiracılardan kaynaklanan sebepler ise TBK m.352’de düzenlenmiştir. Bunlar, kiracı tarafından kiraya verene belirli bir tarihte boşaltmanın taahhüt edilip boşaltılmaması, kira bedelinin ödenmemesi ve kiracının kendisinin veya eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir evinin bulunmasıdır.
Kiracıyı tahliye etmek isteyen ev sahibi, belirli sebepleri ileri sürerek mahkemeye başvurur. Bu sebepler altında kiracının kira ödememesi, evin kötüye kullanımı veya tahribatı, rahatsızlık verici davranışları, sözleşme ihlalleri, kiracının mülkü terk etmesi veya kiracının daireyi alt kiraya vermesi gibi durumlar yer alabilir. Mahkeme bu sebeplere göre bir karar verir ve kiracının tahliyesine ya da evde kalmasına karar verir.
Kiracıların lehine değiştirilmiş dava sebepleri, TBK m. 354 hükmü gereğince yasaklanmıştır. Bu nedenle tahliye davalarında, sadece kanunda belirtilen sebepler göz önünde bulundurulmalıdır. Tahliye sebepleri sınırlı olup, değiştirilemez.
10 Yıllık Kiracı Tahliyesi
On yıllık bir kiracıyı tahliye etmek” ifadesi, ev sahipleri için sinir bozucu bir süreç olabilir. Ancak, bu durumda da kiracıların belirli hakları vardır. Kiralanan mülkün türüne bağlı olarak, ev sahibi bir takım yasal yollar izlemek zorunda kalabilir. Uygun adımlar atılmadan önce, yerel yasa ve yönetmeliklere uygun hareket edilmelidir. Ayrıca, her iki tarafın da mevcut sözleşmeyi dikkatle gözden geçirmesi ve kiralama anlaşması sırasında yapılan anlaşmaların belirlenmesi gerekmektedir. Bu şekilde, kiracı tahliyesi işlemi daha az stresli hale getirilebilir ve yasal sorunlar önlenmiş olur.
Kiracılar, konut veya çatılı işyeri kiralarında, sözleşme süresinin dolmasıyla birlikte kendiliğinden bir sona erme olmayacağını bilmelidirler. Kira sözleşmeleri, kiracının feshetmediği takdirde, 1 yıl daha uzatılabilir.
Kiraya veren, ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi gereğince kira sözleşmesi on kez uzatıldıktan sonra sözleşmeyi sonlandırma hakkına sahip olmaktadır.
Kiracı, kira sözleşmesinin onuncu yılını takip eden her yeni kira yılından önceki üç aylık süre içerisinde yazılı bir ihtarname göndererek tahliye talebinde bulunabilir. Bu bildirim, kiracının tahliye hakkını kullanabilmesi için gerekli bir koşuldur.
Kiracı Tahliyesi Yargıtay Kararları
MAHKEMESİ : Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
HÜKÜM/KARAR : Esastan Ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : Kayseri 5. İcra Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki tahliye davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.
Kararın alacaklılar tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı alacaklılar tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi … tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Alacaklılar icra mahkemesine başvurusunda; davalı borçlulara icra takibine ilişkin ödeme emri ayrı ayrı tebliğ edilmesine rağmen davalıların borca karşı süresi içerisinde itiraz etmedikleri ve takibin kesinleştiğini, ödeme emrinin davalılara tebliğini müteakip davalılarca 14.07.2022 tarihinde icra dosya hesabının alındığını ve İcra Müdürlüğünce yapılan hesaba göre dosya borcunun 14.07.2022 tarihi itibariyle 214.138,60 TL olarak hesaplandığını, ancak daha sonra davalılarca 19.07.2022 tarihinde ikinci kez dosyası hesabı alındığını ve dosya borcunun icra müdürlüğünce aradan geçen 5 günlük sürede faiz de işlemiş olduğundan bu defa 214.361,06 TL olarak hesaplandığını, davalılarca 19.07.2022 tarihinde icra dosyasına 214.138,60 TL ödeme yapıldığını, ancak yapılan ödeme 14.07.2022 tarihli dosya hesabına göre yapıldığından 222,46 TL eksik ödeme yapıldığını, sonrasında ise yasal ödeme süresi olan 30 günlük ödeme süresi içerisinde eksik olan kısmın ödenmediğini, halen de ödenmediğini, bu haliyle davalı borçluların temerrüde düştüklerini, bu nedenle davalı borçluların taşınmazdan tahliyesine, yargılama giderlerinin ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Borçlular cevap dilekçesinde; usul ve yasaya aykırı şekilde açılmış olan davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davalı borçluların icra takibine konu söz konusu aylara ilişkin kira bedellerini 14.07.2022 tarihli dosya kapak hesabına istinaden 30 günlük yasal sürede İcra Müdürlüğüne ödediği, asıl kira borcunun ferilerinin (faiz ve icra masrafları tutarı) yatırılmaması yerleşen içtihatlara göre temerrüde esas alınamayacağı belirtilerek davanın reddine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde alacaklılar istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Alacaklılar istinaf başvurusunda; mahkemece verilen kararın hukuka aykırı olduğunu, davalının yapmış olduğu ödemelerde açıkça kira borcuna dair ödeme yaptığının belirtilmediğini ve ödeme emrinde belirtildiği şekilde bu ödemelerin faiz ve masraflardan mahsup edildiğini, davalı tarafından yapılan ödemede herhangi bir açıklama belirtilmediğinden TBK’nın 101. maddesinin uygulanacağını, mahkemece hatalı karar verildiğini, bu nedenle İlk Derece Mahkeme kararının kaldırılmasına ve davanın kabulüne, yargılama gideri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile takip konusu aylara ilişkin kira bedellerinin ödeme emrinin tebliğ tarihinden itibaren İİK 269/c maddesi uyarınca 30 günlük ödeme süresi içinde borçlu kiracı tarafından ödendiği görülmekle temerrüt oluşmadığından taşınmazın tahliyesinin istenemeyeceği, icra giderleri ve yapılan masraflara ilişkin olarak alacaklının takibe devamının mümkün olduğundan mahkemece tahliye talebinin reddine karar verilmesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı, öte yandan takibe dayanak kira sözleşmesinin yapılan incelemesinde, kiraya verenler tarafından temerrüt nedeniyle tahliye talepli olarak aleyhine takip başlatılan …’ın kira sözleşmesinin kefili olduğu, TBK’nın kefalet sözleşmesinde şekil şartlarını düzenleyen 583. maddesine göre, kefilin sorumlu olduğu azami miktar ve kefalet tarihine ilişkin el yazısı ile yazılmış bir ibarenin bulunmadığı, kefalet şekil şartlarına uyulmadığı bu nedenle kefalet sözleşmesinin geçersiz olduğu, davalı borçlu …’ın kira sözleşmesinde kefil olması nedeniyle alacaklı tarafından taşınmazdan tahliyesinin de talep eöte yandan takibe dayanak kira sözleşmesinin yapılan incelemesinde, kiraya verenler tarafından temerrüt nedeniyle tahliye talepli olarak aleyhine takip başlatılan …’ın kira sözleşmesinin kefili olduğu, TBK’nın kefalet sözleşmesinde şekil şartlarını düzenleyen 583. maddesine göre, kefilin sorumlu olduğu azami miktar ve kefalet tarihine ilişkin el yazısı ile yazılmış bir ibarenin bulunmadığı, kefalet şekil şartlarına uyulmadığı bu nedenle kefalet sözleşmesinin geçersiz olduğu, davalı borçlu …’ın kira sözleşmesinde kefil olması nedeniyle alacaklı tarafından taşınmazdan tahliyesinin de talep edilemeyeceği belirtilerek istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde alacaklılar temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Alacaklılar temyiz başvurusunda; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri belirterek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulması ve davanın kabulüne karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık kira alacağı nedeniyle tahliye istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
İİK 269. maddesi
3. Değerlendirme
1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup alacaklıların temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK’nın 364/2. maddesi göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Alınması gereken 179,90 TL temyiz harcından, evvelce alınan harç varsa mahsubu ile eksik harcın temyiz edenden tahsiline,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
02.05.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Yargıtay Kararı
MAHKEMESİ : … Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
HÜKÜM/KARAR : Esastan Ret
İLK DERECE MAHKEMESİ : … 1. İcra Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesi davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulü ile davalının mecurdan tahliyesine karar verilmiştir.
Kararın davalı-borçlu vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı/borçlu vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi … tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı/alacaklı vekili dava dilekçesinde; müvekkili şirket ile davalı arasında 01.09.2020 tarihinde kira sözleşmesi imzalandığını, 2020 yılı bakiye kira alacağı ve 2021 yılı kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle icra takibi yapıldığını, davalı borçlunun süresi içinde itiraz etmediği ve borcu da ödemediğini belirterek davalının mecurdan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı/borçlu vekili cevap dilekçesinde; davanın görevsiz mahkemede açıldığını, HMK’nın 4. maddesi gereğince Sulh Hukuk Mahkemesinde davanın açılması gerektiğini, davanın nispi harca tabi olmasına rağmen mahkemece eksik harın ikmali için süre verilmediğini, icra takibi ödenmiş olup, müvekkilinin tahliyesini gerektirir bir sebep kalmadığını, iki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracının bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerekmesine karşın davacı tarafça iki haklı ihtarın yapılmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacı alacaklı tarafından davalı borçlu hakkında kira alacağı için haciz ve tahliye talep edildiği, borçluya örnek 13 no’lu ödeme emrinin 12.02.2022 tarihinde tebliğ edildiği, İİK’nın 269/1-2. maddesi gereğince yasal 7 günlük süre içinde kiracılık sıfatına ve kira bedeline yönelik itiraz edilmediği gibi 30 günlük yasal süre içinde de takip konusu kira bedelinin ödenmediği gerekçesiyle davanın kabulü ile davalının mecurdan tahliyesine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı-borçlu vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Cevap dilekçesini tekrarla yerel mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; davacı alacaklı tarafından davalı borçlu aleyhine kira alacağının tahsili amacıyla haciz ve tahliye talepli takip başlatıldığı, borçluya örnek 13 ödeme emrinin 12.02.2022 tarihinde tebliğ edildiği, davalı borçlu tarafından takibe, kira ilişkisine itiraz edilmediğinden bu hususların kesinleştiği, 30 günlük yasal süre içerisinde kira bedelinin de ödemediği gibi daha önce ödediğini de ispatlayamadığı, bu şekilde temerrüt şartlarının gerçekleştiği anlaşılmakla, İlk Derece Mahkemesinin kararın yerinde olduğu gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı/borçlu vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
İstinaf dilekçesini tekrarla kararın bozulmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Uyuşmazlık, adi kiraya ve hasılat kiralarına ait takipte temerrüt nedeniyle kiralanın tahliyesi istemine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6100 sayılı Kanunun 369 uncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 inci maddeleri, TBK’nın 315 ve 362. maddeleri, İİK’nın 269/1-2. maddesi.
3. Değerlendirme
1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanun’un 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2.Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, davalı/borçlu vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 5311 sayılı Kanun ile değişik İİK’nın 364/2. maddesi göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK’nın 370. maddeleri uyarınca ONANMASINA,
Alınması gereken 179,90 TL temyiz harcından, evvelce alınan harç varsa mahsubu ile eksik harcın temyiz edenden tahsiline,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
24.04.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/6483 E. , 2019/2527 K.
“İçtihat Metni”
“…
Somut uyuşmazlık, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi gereğince davacının tahliye ettiği kiralananın üçüncü bir kişiye kiraya verilmesi nedeniyle tazminat talebine ilişkindir.
Türk Borçlar Kanununda konut ve çatılı işyeri kiraları 339. ve devamındaki maddelerde düzenlenmiştir. Konut veya çatılı işyeri kirasına ilişkin sözleşmelerin dava yoluyla sona erme şekillerinden olan kiraya verenden kaynaklanan sebepler arasında gereksinim nedeniyle sona erme düzenlenmiş olup TBK m. 350/1’e göre; kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Yine TBK m. 355/1’e göre kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz ve TBK m. 355/3’e göre kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Bu kapsamda değerlendirildiğinde somut olayda taraflar arasında 01.12.2007 başlangıç tarihli 10 yıl süreli çatılı işyeri kirasına ilişkin sözleşme yapılmış olup davalı tarafça 28/06/2011 tarihli ihtarname keşide edilerek noter kanalıyla taşınmaz işyeri olarak kullanılacağından kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği bildirilmiş ve ihtarnamenin tebliğinden itibaren altı ay sonra davacının taşınmazı tahliye etmesi talep edilmiştir. Buna göre yukarıdaki açıklamalar da dikkate alındığında; kiralanan, davacı tarafça, beyanına göre, ihtarname tebliği sonrası 01/01/2012 tarihinde kendiliğinden tahliye edilmiş olup davalının gereksinim nedeniyle açtığı bir tahliye davası ve bu tahliye davası sonucu verilen mahkeme kararının uygulanması suretiyle tahliyenin sağlanması durumu söz konusu olmadığından 355. maddede düzenlenen tazminat koşulları oluşmamıştır. Bu durumda mahkemece davanın reddi gerekirken, yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
…”
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 21.02.2019 tarihli 2017/4632 E. ve 2019/1687 K. sayılı kararı;
“Somut olayda; davacının 01.05.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı iken davalılar tarafından 17.10.2014 tarihli ihtarname ile kızları … in konut ihtiyacı nedeniyle taşınmazın tahliyesinin talep edildiği, bu ihtarname sonucunda davacının kiralananı tahliye ettiği ve taşınmazın 01.03.2015 başlangıç tarihli sözleşme ile 3. kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalılar gereksinim, yeniden inşaa ve imar amacıyla bir tahliye davası açmamıştır. Davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır. Bu durumda mahkemece davanın bu gerekçe ile reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesinin doğru olmadığı anlaşılmıştır…”
